Детальний план території: що таке ДПТ і що він вирішує
Детальний план території — це документ, який вирішує долю кварталу на роки вперед: де пройдуть вулиці, якої висоти будуть будинки, скільки людей тут житиме і де стоятиме школа. Власник ділянки стикається з ним у момент, коли з’ясовує, що збудувати задумане не можна — бо ДПТ каже інакше.
Нижче — що саме визначає цей документ, хто його замовляє й розробляє, скільки триває затвердження і де знайти чинний ДПТ на свою територію безкоштовно. Усе за текстом закону. Якщо ви шукаєте найкраще архітектурне бюро в Києві, цей матеріал згодиться і для першої розмови: із ним зрозуміло, про що взагалі питати проєктувальника.
Що таке ДПТ і чого він не робить
Детальний план території деталізує положення генерального плану населеного пункту або комплексного плану й визначає планувальну організацію та розвиток частини території — кварталу, мікрорайону, іншої ділянки, призначеної для комплексної забудови чи реконструкції.
Ще дві риси, які визначають його статус. По-перше, ДПТ підлягає стратегічній екологічній оцінці. По-друге, одночасно із затвердженням він стає невід’ємною складовою генерального плану або комплексного плану — тобто перестає бути окремим документом і вбудовується в головний.
Що конкретно вирішує детальний план
Закон дає перелік із одинадцяти позицій. Перші чотири впливають на кожного власника ділянки в межах плану:
- Принципи планувально-просторової організації забудови.
- Червоні лінії та лінії регулювання забудови — межі, за які будівля вийти не може.
- Режим і параметри забудови в межах функціонального призначення, визначеного генеральним або комплексним планом, і розподіл територій згідно з будівельними нормами.
- Містобудівні умови та обмеження — якщо плану зонування території немає. Якщо він є, ДПТ уточнює МУО.
- Потребу в підприємствах і закладах обслуговування населення та місце їх розташування.
- Доцільність, обсяги й послідовність реконструкції забудови.
- Черговість та обсяги інженерної підготовки території.
- Систему інженерних мереж.
- Порядок організації транспортного і пішохідного руху.
- Порядок комплексного благоустрою та озеленення, потребу у формуванні екомережі.
- Межі прибережних захисних смуг і пляжних зон водних об’єктів.
Окремо закон вимагає, щоб ДПТ містив відомості про межі та правові режими всіх режимоутворюючих об’єктів і всіх обмежень у використанні земель, встановлених до або під час розроблення проєкту. Саме звідси власник ділянки дізнається, що на його землю накладено охоронну зону, про яку він не знав.
Хто замовляє і хто розробляє
Замовляє — місцева рада. ДПТ розробляється за рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради. Це не документ, який власник ділянки замовляє собі сам за бажанням.
Розробляє — суб’єкт господарювання з подвійною підставою. Закон формулює це чітко: розробником може бути той, хто має право здійснювати і розроблення містобудівної документації відповідно до Закону «Про архітектурну діяльність», і документації із землеустрою відповідно до Закону «Про землеустрій».
Це практично важливо: одного лише архітектурного напряму або самого лише землеустрою недостатньо. Що входить у розроблення ДПТ на практиці — від складу матеріалів до громадських обговорень — розібрано на сторінці урбаністичного планування бюро AIMM.
Строки й експертиза
| Питання | Що каже закон |
|---|---|
| Розгляд і затвердження | Рада розглядає й затверджує ДПТ протягом 30 днів з дня його подання |
| Експертиза | Не підлягає. На відміну від проєктної документації на будівництво |
| Стратегічна екологічна оцінка | Підлягає — це обов’язкова процедура для ДПТ |
| Склад і порядок розроблення | Визначає Кабінет Міністрів окремим актом |
Відсутність експертизи часто читають як «документ другорядний». Насправді навпаки: ДПТ перевіряється іншим способом — стратегічною екологічною оцінкою, громадськими обговореннями й рішенням ради, яка несе за нього політичну відповідальність.
Де знайти ДПТ на свою територію
Це та частина, яку майже не пишуть, хоча вона економить гроші. Закон прямо каже: доступ до матеріалів детального плану території не може обмежуватися — крім відомостей, що становлять державну таємницю або належать до інформації з обмеженим доступом.
Загальна доступність забезпечується через:
- надання матеріалів за запитом на інформацію за Законом «Про доступ до публічної інформації»;
- оприлюднення, у тому числі у формі відкритих даних, на єдиному державному вебпорталі відкритих даних;
- офіційний сайт центрального органу виконавчої влади у сфері будівництва та містобудування;
- сайт відповідного органу місцевого самоврядування;
- внесення даних до Державного земельного кадастру і містобудівного кадастру.
Тобто перш ніж платити за консультацію «що мені можна на цій ділянці», має сенс подивитися чинний ДПТ самому — він публічний за законом.
Зміни до ДПТ і один документ, якого можна не робити
Зміни допускаються — але за однієї умови: вони мають відповідати комплексному плану (за наявності), генеральному плану населеного пункту й плану зонування території. Розробляються, узгоджуються й затверджуються вони в тому самому порядку, що й сам ДПТ.
Окремо ДПТ може передбачати формування земельних ділянок комунальної власності. Для об’єктів соціальної інфраструктури — освіти, охорони здоров’я, культури, житлово-комунального господарства, — які будуються за кошти державного чи місцевого бюджету, таке формування є обов’язковим.
Часті запитання
- Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI, стаття 19 «Детальний план території», частини 1–11.
- Той самий Закон, стаття 19 частина 2 — вимоги до розробника (Закон «Про архітектурну діяльність» і Закон «Про землеустрій»).
- Закон України «Про доступ до публічної інформації» — підстава загальної доступності матеріалів ДПТ.
- Склад, зміст, порядок розроблення та затвердження детального плану території визначаються Кабінетом Міністрів України.
Коментарі закриті